More

    “This time is different” – Mùa đông đang sắp đến???

    MÙA ĐÔNG CÓ PHẢI ĐANG SẮP ĐẾN???

    Có hạt giống kia sinh ra trong mùa đông, nảy mầm vào mùa xuân, phát triển ở mùa hạ, rụng lá vào mùa thu, ngã xuống vào mùa đông và gieo ra những hạt giống của nó vào lòng đất….

    Có một câu nói rất hay về thị trường: “Thị trường đầu cơ sinh ra trong sự ảm đạm, lớn lên bằng sự hoài nghi, phát triển nhờ sự lạc quan và chết bởi sự thỏa mãn”… Sir John Templeton

    Có lẽ chúng ta đã bước qua một đoạn đường khá dài của quá trình hồi phục và phát triển. Quá trình này có thể coi được đánh dấu bằng một giai đoạn cực kỳ cảm xúc, và cảm xúc nhất có lẽ là cuối 2007 và đầu 2008, chỉ trong một thời gian ngắn chưa đến 3 tháng (tháng 12/2007 đến 2/2008), giá nhà đất đã tăng bình quân 300%, thậm chí có nơi tăng đến 500%. Một số dự án đợt mở bán đầu tiên và thứ 2 cách nhau vài tháng giá đã chênh lệch 1200$/m2 (The Vista). Chỉ cần có suất mua là có thể sang cọc bỏ túi ngay vài trăm triệu.

    Nhưng chỉ 3 tháng sau, từ tháng 4/2008 – bộ xây dựng Dự Kiến đánh thuế luỹ tiến vào nhà đất và các ngân hàng áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng, giá nhiều phân khúc bất động sản đã tuột dốc không phanh. Đất quận 9 (Phú Hữu, Phước Long A,B) đầu năm đạt ngưỡng 30tr/m2 thì đến cuối năm 2008 giá chỉ ở mức 8-12tr/m2, mất thanh khoản. Đánh dấu giai đoạn “bò tùng xẻo” đầy đau đớn cho những ai còn kẹt lại thị trường.

    Và giai đoạn mùa đông kéo dài 3 năm sau đó. Bước vào thời điểm 2013 -2014 thị trường bds đã ấm dần lên, phục hồi mạnh mẽ và hưng thịnh nhất ở giai đoạn 2015 – 2017, ai ở trong thị trường đều cảm thấy vui vẻ và thoải mái vì nhìn bds trong tay nhảy giá liên tục – như chưa hề có cuộc chia ly, đất luôn tăng giá, ai bảo giảm? Giảm ở đâu?

    Nhưng sau những cuộc vui kéo dài thường có những khoảng lặng. Tham lam và Sợ hãi, 2 thái cực này đã được bộc lộ rõ nét trong vòng 2 năm qua. Từ cuối 2017 tâm lý sợ hãi đã bắt đầu manh nha trên thị trường khi những người đã trải qua các đợt khủng hoảng cũ mơ hồ cảm thấy một sự Vượt Giá Trị dựa trên các cách định giá thông thường về tài sản bất động sản.

    Nhưng trên thực tế, trên các số liệu thống kê, lượng giao dịch vẫn đều, giá vẫn tăng trên bối cảnh chung khá đặc biệt từ chính sách nhà nước, các chỉ số tăng trưởng kinh tế, lãi suất…. đang có vẻ…..”không tự nhiên lắm”, “không giống trước đây lắm”

    Nói riêng về BDS, từ năm 2018, một loạt những sự can thiệp của chính phủ như: thanh tra lại lượng lớn dự án vi phạm luật đấu thầu, ngừng phân lô tách thửa ở các điểm nóng, thu thêm tiền sử dụng đất phần công cộng… khiến thị trường như có một bàn tay vô hình bóp ngẹt nguồn cung, thời gian triển khai dự án của các chủ đầu tư cũng bị kéo dài ra, chi phí tài chính và một loạt chi phí khác nở ra làm giá vốn hàng bán tăng lên, khiến giá sơ cấp các dự án vẫn tăng chóng mặt.

    Cộng thêm một loạt yếu tố khác như GDP vẫn tăng trưởng ở mức cao (2012 chỉ ở mức 5.25% thì 2018 đã đạt 7.08%), lãi suất ngân hàng ở vẫn ở mức thấp chỉ quanh 7% so với đỉnh điểm 17% của tháng 11/2010 (lãi suất đi đêm có lúc 22%)… khiến cho những người đang mơ hồ thấy sợ hãi càng thêm nóng ruột khi nhìn lại các chỉ báo của cuộc khủng hoảng cũ không giống như hiện tại, rồi phần lớn trong số họ quay lại tham gia vào thị trường, chấp nhận mình đã tính sai thời điểm – những điều đó đã định nghĩa lại tâm lý thị trường – luôn là như vậy.

    Có một đặc điểm tâm lý của những người đang ở “trong thị trường”, đó là người ta sẽ chỉ nhớ cảm giác gần nhất và cũng sẽ sớm quên những cảm giác cũ. Chính đà tăng trưởng tiếp tục của các sản phẩm trên thị trường đã biến tâm lý từ bi quan thành lạc quan cực độ như thời gian vừa qua.

    Với những nhà đầu tư cũ, những vết thương, nỗi buồn mau chóng được bù đắp, còn đối với nhà đầu tư mới, có lẽ hiếm cảm xúc nào thú vị hơn là cảm giác chinh phục, cảm giác chiến thắng khi chốt lãi thành công ở những lần mua bán đầu tiên – kiếm tiền từ BDS thật dễ dàng.

    Đối với người ngoài cuộc và đang không được tận hưởng niềm vui, cảm giác có lẽ là băn khoăn đến mức không hiểu nổi chuyện gì đang xảy ra.

    Nhưng từ 2019 trở đi đã khác, sản phẩm thứ cấp ở mọi phân khúc đã chững lại, giao dịch chậm hẳn, và Covid đầu 2020 là cú đánh thốc vào vết thương đang rỉ máu… đây có lẽ là lúc hợp lý để các nhà đầu tư nhìn lại, cơ cấu lại danh mục đầu tư, xác định thời điểm của thị trường đang ở vị trí nào trên đồ thị.

    Và lúc này đây, sau khi mọi chỉ báo của nền kinh tế đang chỉ chung về một hướng tiêu cực, một màu xám. GDP 2020 dự báo sẽ xuống thấp nhất mọi thời đại chỉ 2.8% so với 5.4% của thời kỳ đen tối 2009…

    Nhưng đâu đó ngoài kia, chúng ta vẫn đang nghe bảo rằng: Thị trường bất động sản vẫn cứ lừng lững đi lên (theo như đa số thông tin trên các tờ báo gần đây). Có thể hết tháng Ngâu, khi dịch cơ bản lại được khống chế, vắc xin nghe bảo sắp có, thị trường lại sáng lên, và như chưa có cuộc chia ly giao dịch lại rầm rộ…

    Thuật ngữ “This time is different” – Lần này sẽ khác – trong cuốn sách cùng tên của 2 tác giả Reinhart và Rogoff ám chỉ việc trước mỗi cuộc khủng hoảng, dù hoàn cảnh có thể khác nhau, nhưng đều được hình thành trong tâm lý chung là hưng phấn, ngạo mạn và mất cảnh giác.

    Thị trường luôn đánh gục nhà đầu tư ngay trong lúc lạc quan nhất. Chúng ta có thể đề phòng ở những giai đoạn nhất định, nhưng bằng một cách khéo léo nào đó, khi đám đông đều nghĩ giống nhau, đó là lúc thị trường đảo chiều.

    Thị trường BDS Việt Nam có thể đã thay đổi rất nhiều sau 25 năm hình thành và phát triển, trải qua 4 chu kỳ tăng trưởng và điều chỉnh, nhưng xu hướng chung vẫn đang đi lên ở chu kỳ dài, thể hiện ở sau các đợt điều chỉnh, đáy sau luôn cao hơn đáy của chu kỳ trước, đỉnh giá của chu kỳ sau vẫn đang cao hơn đỉnh giá của chu kỳ trước đó.

    Chu kỳ thì luôn tồn tại, như một điều hiển nhiên, quan trọng là thời điểm ra vào lại phụ thuộc vào quan điểm và dựa trên cơ sở đánh giá của mỗi cá nhân, không ai bảo vệ túi tiền cho bạn. Đa số chúng ta chỉ nhìn thấy được đáy và đỉnh khi đã trải qua trọn vẹn một chu kỳ và nhìn lại dữ liệu lịch sử. Vì thế, điều dễ hơn là xác định mình đang đứng ở phần nào của quá trình.

    Giai đoạn này có thể sẽ là giai đoạn điều chỉnh của chu kỳ tăng trưởng nóng 2015 đến nay và giá sẽ có giảm ở nhiều nơi, nhất là những nơi tăng trưởng ảo, không có nội lực phát triển, cũng là thời điểm thích hợp để san phẳng thành quả cũ, chia lại ván mới. Cũng như tích luỹ cho đợt tăng tiếp theo của chu kỳ dài hơn. Song song với đó, vẫn sẽ có số ít những con sóng nhỏ ở đâu đó ngoài kia, nhưng nơi đi ngược thị trường, những nơi có những câu chuyện riêng…

    Trên lý thuyết, một chu kỳ ngắn có thể 5-7 năm, nằm trong một chu kỳ uptrent lớn có thể kéo dài 60-80 năm. Vì thế nên những ai vẫn muốn ở lại thị trường, nếu giữ được bds qua chu kỳ thì vẫn có thể chốt lãi ở các đợt sóng sau.

    Ở một bức tranh sáng hơn, với nền kinh tế hiện tại, chúng ta đã có sự tích luỹ trong 25 năm mở cửa và phát triển, nội lực nền kinh tế đã mạnh mẽ hơn, chính phủ cũng đã hiểu biết và vận dụng tốt hơn các công cụ tài khoá và tiền tệ để có thể mạnh tay áp dụng các biện pháp hỗ trợ nền kinh tế một cách chủ động và mạnh mẽ hơn, giảm nhẹ được các cuộc khủng hoảng.

    Covid xuất hiện và đẩy nhanh chúng ta vào quá trình suy thoái, nhưng may mắn có vẻ chúng ta bị ảnh hưởng nhẹ nhàng hơn so với phần lớn các quốc gia trên thế giới, điều này khiến chúng ta sẽ hy vọng vào một chu kỳ mới ngắn hơn, nhẹ nhàng hơn là Suy thoái – Phục Hồi và Hưng Thịnh.

    Thị trường có thể thay đổi, nhưng lòng tham và nỗi sợ hãi thì vẫn như vậy. Đám đông, nghĩa là hầu hết trong số chúng ta không có khả năng dự báo các điểm đảo chiều và thường sai ở những thời điểm như vậy.

    Kiếm tiền trên thị trường lên thời gian qua là khá dễ dàng, nhưng bảo vệ thành quả khi thị trường bước qua bên kia sườn đồi mới là việc khó. Ở thời điểm đó, cách phản ứng như thế nào lại là câu chuyện mang đậm tính cá nhân.

    Đối với hầu hết chúng ta, việc đánh bại thị trường là không khó, nhưng vượt qua chính mình, tuân thủ nguyên tắc, đảm bảo an toàn dòng vốn mới là thử thách khó khăn nhất.

    Nguyễn Xuân Dũnghttps://nguyenxuandung.com
    Một ngày ngồi trách móc sao bằng một giờ làm việc. Một giờ này làm lòng ta nhẹ và túi ta nặng.

    MỚI NHẤT

    Cuộc đời và những chu kì 7 năm – Osho

    Thực tế cuộc đời con người chúng ta không nên bị phân thành các giai đoạn: thơ ấu, phát triển và lão hóa. Cứ chu...

    Chu ký 7 năm cuộc đời

    KÉN ĐẦU TIÊN 0-7 tuổi Ở giai đoạn này đứa trẻ chỉ biết đến thế giới theo chiều ngang (tức là nhận thức về sự vật...

    “Căn hộ quan tài” hay “ống cống” có xa vời ở VN

    "Căn hộ quan tài", "ống cống" là những căn hộ không gian chật hẹp, điển hình ở Hong Kong. Nơi đang có hàng trăm ngàn...

    Tại sao ở Việt Nam nhà nhà người người đi đầu tư bất động sản?

    1. Quan điểm khó thay đổi về bất động sản — Thứ 1 ở Việt Nam nói riêng và các nước Á Đông nói chung...

    Tư Mã Ý nói đời người chỉ có 5 câu, hiểu được 2 câu ắt không bao giờ phải chịu thua thiệt

    - 01 - "Con người sống là không được hèn nhát, rụt rè, nhưng cũng không thể không biết kính sợ, phải học cách kính...

    Có thể bạn quan tâm ...

    BÌNH LUẬN

    Vui lòng nhập bình luận của bạn
    Vui lòng nhập tên của bạn ở đây

    Nhận bản tin từ Dũng